Sur les dossiers de permis que j’ai vus partir en mairie, le motif de demande de pièces complémentaires le plus fréquent n’est ni le plan de façade ni la notice. C’est le plan de masse. Il est incomplet, il n’est pas coté, ou il oublie l’existant. Résultat : un mois de délai supplémentaire, parfois trois quand l’instruction repart de zéro.
Un client de Six-Fours a perdu une saison entière comme ça. Son plan de masse ne montrait pas la fosse septique existante ni le puits en fond de parcelle. La mairie a demandé un dossier complété, l’été est passé, l’entreprise avait repris d’autres chantiers.
Ce que doit montrer un plan de masse
Le plan de masse est une vue de dessus de la parcelle entière, avec le projet dessiné dessus. Il se distingue du plan de situation, qui localise le terrain dans la commune, et du plan de coupe, qui montre le profil du terrain et de la construction.
Le code de l’urbanisme le décrit comme un document coté dans les trois dimensions. En pratique, un plan de masse recevable comporte les éléments suivants.
- Les limites de la parcelle avec ses dimensions, conformes au cadastre, et l’orientation avec une flèche du nord.
- Les constructions existantes à conserver ou à démolir, distinguées graphiquement, avec leurs dimensions.
- Le projet, coté en longueur, largeur et hauteur, avec les distances aux limites séparatives et à la voie.
- Les réseaux : eau, électricité, assainissement existant et projeté, avec le tracé jusqu’au raccordement.
- Les accès, le stationnement, les aires de manœuvre.
- Les plantations existantes à conserver ou à abattre, et le traitement des espaces libres.
- Les niveaux du terrain avant et après travaux quand il y a un terrassement.
L’échelle courante est le 1/200 ou le 1/500 selon la taille de la parcelle. Elle doit être indiquée, et une échelle graphique évite les malentendus après photocopie.
Les trois omissions qui coûtent un mois
La première, c’est l’existant non représenté. Piscine, abri de jardin, terrasse couverte, fosse. Tout ce qui est déjà là doit figurer, y compris ce qui a été construit sans autorisation. Le taire ne le fait pas disparaître, cela transforme une régularisation en refus.
La deuxième, ce sont les cotes aux limites séparatives. Le règlement de zone impose des reculs, et l’instructeur doit pouvoir les vérifier sans sortir sa règle. Un plan de masse sans cote de recul est renvoyé systématiquement.
La troisième, ce sont les réseaux. Beaucoup de plans s’arrêtent au bâtiment. L’instructeur veut voir comment l’eau usée sort de la parcelle et où elle va. En assainissement non collectif, il veut voir l’emplacement de la filière et sa distance aux limites et au puits éventuel.
Faire son plan de masse soi-même
C’est possible pour une déclaration préalable simple, extension modeste, abri, piscine, et c’est même assez courant. Il faut un relevé de la parcelle, un plan cadastral à jour et un outil de dessin qui respecte l’échelle. Un logiciel gratuit de dessin technique suffit, un croquis à main levée non.
Le point où les particuliers se trompent, c’est le report exact des limites. Le plan cadastral n’a pas valeur de bornage. Il donne une image, pas une mesure opposable. Si le projet est proche d’une limite, faites borner par un géomètre, pour 800 à 1 500 euros. Cela évite un litige de voisinage bien plus coûteux.
Pour un permis de construire de maison individuelle, la question ne se pose pas de la même façon : au-delà de 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire, et le plan de masse fait partie de sa mission.
Combien coûte un plan de masse fait par un professionnel
Un dessinateur en bâtiment ou un maître d’œuvre facture entre 300 et 800 euros le plan de masse seul, davantage s’il faut relever la parcelle sur place. Un dossier complet de déclaration préalable, avec plan de situation, plan de masse, plan de coupe, notice et insertion paysagère, se situe entre 800 et 1 800 euros.
Rapporté au coût d’un mois de retard sur un chantier, ou au risque de refus, c’est une dépense qui se justifie dès que le projet touche aux limites, aux réseaux ou à un terrain en pente.
Point de vigilance : les abords protégés
Si votre terrain se situe dans le périmètre d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, ce qui concerne une bonne partie des centres anciens du Var, l’architecte des bâtiments de France émet un avis. Cet avis peut porter sur des points que le PLU n’aborde pas : teinte des façades, matériau de couverture, forme des menuiseries, hauteur d’un mur de clôture.
Le délai d’instruction passe alors de un ou deux mois à trois à quatre mois, et l’avis peut être assorti de prescriptions. Il vaut mieux prendre rendez-vous en amont pour présenter l’intention. Un dossier discuté avant dépôt passe presque toujours. Un dossier déposé sans contact revient souvent avec des prescriptions qui obligent à redessiner.
Dans quel ordre travailler
Relevé et cadastre d’abord. Lecture du règlement de zone ensuite, avec report des reculs sur le plan avant de dessiner le projet. Implantation du projet enfin, et seulement après, les réseaux et les espaces extérieurs.
Beaucoup de particuliers font l’inverse : ils dessinent la maison qu’ils veulent, puis tentent de la faire entrer dans les règles. C’est ce qui produit les projets modifiés trois fois et les permis obtenus après un an.
Si vous n’avez pas encore acheté, la liste des vérifications à faire avant l’offre est dans l’article sur le terrain à vendre. Et pour la partie structure du projet, notamment les ouvertures et les reprises de charge, voyez la rubrique Travaux de gros œuvre.